¿Qué diferencia hay entre el cash to close y los gastos de cierre?

El cash to close es el dinero que llevas el día del cierre. Sale de sumar tu down payment y tus gastos de cierre, y de restar lo que ya entregaste, como el earnest money, y las ayudas: créditos del vendedor o del prestamista, regalos y otros ajustes. Los gastos de cierre son sólo una parte de ese número, y quien te da ese número, con el desglose de cada crédito, es tu lender.

Esto es para ti si compras tu primera casa en Texas y quieres saber qué es cada número antes de firmar.

Ese número que todo el mundo recuerda es el cash to close, no los gastos de cierre. Nadie se lo explica a un first-time buyer.

Lo que responde este artículo

• ¿Qué es el cash to close?
• ¿Qué son los gastos de cierre?
• ¿Por qué no puedo pagar mi down payment con los créditos del vendedor?
• ¿Qué es el mortgage insurance premium?

La respuesta corta

• Los gastos de cierre son lo que pagas por cerrar la compra y el préstamo, como la tasación, la póliza de título del préstamo y los prepagos de seguro e impuestos.
• El down payment es tu parte del precio de la casa, y es equity desde el primer día.
• El crédito del vendedor ayuda con tus gastos de cierre, no con tu down payment.
• El cash to close es lo que queda por llevar después de sumar y restar todo. Aparece en la página 2 de tu Loan Estimate.

¿Qué es el cash to close?

El cash to close es el total que tienes que llevar el día del cierre. En tu Loan Estimate aparece en la página 2, como Estimated Cash to Close.

El Loan Estimate es la hoja que te da el lender con el desglose de tus gastos de cierre, los costos de originación del préstamo y los demás términos de tu préstamo.

Se calcula así: tu down payment más tus gastos de cierre, menos lo que ya entregaste y menos las ayudas. Las ayudas pueden ser un crédito del vendedor, un crédito del prestamista, un regalo que llega directo a la compañía de título u otros ajustes.

En Texas, con el contrato de TREC, lo que ya entregaste es el earnest money. Se entrega, junto con la cuota de opción, en los 3 días siguientes a la fecha efectiva, normalmente a la compañía de título. El earnest money no se pierde: en el cierre se resta de lo que tienes que llevar, y el contrato lo aplica primero a tu down payment, después a tus gastos, y lo que sobra se te devuelve. La cuota de opción se acredita al precio.

La cifra final viene en el Closing Disclosure, que recibes al menos 3 días hábiles antes del cierre.

¿Qué son los gastos de cierre?

Los gastos de cierre son lo que pagas para cerrar la compra y el préstamo. El contrato de TREC los llama Buyer's Expenses. Entre ellos están la tasación, los cargos de originación del préstamo, la póliza de título del préstamo y la tarifa de la transferencia.

También entran los prepagos: el seguro de la casa, el de inundación cuando se exige, y las reservas para el seguro y los impuestos de la propiedad.

El down payment no está en esa lista. Es tu parte del precio, y en un préstamo FHA la inversión mínima es el 3,5 % con un puntaje de crédito de 580 o más. El down payment no es un gasto: es equity desde el primer día.

¿Por qué no puedo pagar mi down payment con los créditos del vendedor?

El crédito del vendedor ayuda con tus gastos de cierre: los del préstamo, los prepagos o los puntos para bajar la tasa. Baja lo que llevas al cierre, pero no reemplaza tu down payment.

Cuánto puede aportar lo decide tu tipo de préstamo. En un préstamo FHA, el vendedor y las demás partes de la venta pueden aportar hasta el 6 % del precio en gastos de cierre, prepagos y puntos, y esa ayuda nunca puede cubrir tu inversión mínima del 3,5 %. En los préstamos convencionales el límite cambia según cuánto pongas de down payment.

La comisión de tu agente va en un apartado distinto del contrato de TREC, y en general no cuenta para ese límite.

Un familiar sí puede regalarte dinero para el down payment, con una carta de regalo. Ese regalo es aparte de lo que aporte el vendedor y no cuenta para su límite.

¿Qué es el mortgage insurance premium?

Un préstamo FHA, el que asegura la Administración Federal de Vivienda, lleva un seguro hipotecario: el mortgage insurance premium (prima del seguro hipotecario).

Tiene dos partes. La primera se paga al inicio, es un porcentaje del valor del préstamo y casi siempre se suma al préstamo. Por eso el préstamo sale un poco más grande que el precio menos tu down payment.

La segunda es anual y se paga repartida en tu mensualidad. Para la mayoría de los préstamos a más de 15 años, es el 0,55 % al año con menos del 5 % de down payment, y el 0,50 % con el 5 % o más. Con menos del 10 % de down payment dura todo el préstamo; con el 10 % o más, dura 11 años. Son las tasas de HUD a septiembre de 2026, y pueden cambiar.

Desde la vida real

Hace poco, unos compradores primerizos se asustaron al ver sus gastos de cierre. Tenían en la cabeza lo que otros les habían contado de los suyos, y ese número que la gente repite casi siempre es el cash to close. Les expliqué la diferencia con esta misma explicación, y fue lo que me inspiró a escribir este artículo.

Decidieron seguir adelante. Y les propuse algo: hacerles a sus conocidos las mismas preguntas. ¿Recuerdas la diferencia entre tus gastos de cierre y tu cash to close? El número que me diste cuando te consulté al empezar mi búsqueda, ¿cuál era?

Cuando hicieron las preguntas correctas, sus conocidos entendieron, y hasta aclararon dudas que tenían desde su propia compra.

Preguntas frecuentes

¿El cash to close puede cambiar antes del cierre? Puede moverse, porque el del Loan Estimate es un estimado. La cifra final llega en el Closing Disclosure, al menos 3 días hábiles antes del cierre, y es la que se compara con la del Loan Estimate para ver qué cambió.

¿Cómo se paga el cash to close? Suele pagarse con cheque de caja o por transferencia, y el prestamista pide documentar de dónde sale el dinero. Si es por transferencia, las instrucciones se confirman por teléfono, a un número que buscaste tú, nunca con las que llegan en un correo.

¿El earnest money se descuenta de los gastos de cierre? Se descuenta de lo que llevas al cierre, que no es lo mismo. Con el contrato de TREC, se aplica primero a tu down payment, después a tus gastos, y si sobra algo se te devuelve.

Qué hacer después

• El Loan Estimate llega en los 3 días hábiles siguientes a tu solicitud, y en su página 2 está el primer número que hay que entender.
• En los días antes del cierre el banco vuelve a mirar tus cuentas. Lo más sencillo es tener el dinero del cierre quieto y con su origen claro.
• La transferencia del cierre va con instrucciones confirmadas por teléfono, a un número que buscaste tú.

En la guía Salir del alquiler están los gastos que van por delante, y en Comprar, cómo trabajo con compradores.

Información es poder. Y así es como quiero que te sientas después de leer este artículo: empoderado por el conocimiento.

Si estás comprando tu primera casa y ya tienes delante tu Loan Estimate, puedes escribirme y lo repasamos número por número. En español, sin apuro.

Lliliam Foster es REALTOR® bilingüe con Compass y trabaja en Spring, The Woodlands, Conroe, Magnolia, Tomball, Cypress, Humble/Atascocita, North Houston/Aldine y el corredor de la 1960. Información vigente a septiembre de 2026.

Lliliam Foster, REALTOR® — Compass. Esta información es de carácter general y no constituye asesoría legal ni financiera. Compass es una corredora de bienes raíces con licencia en Texas.